光大證券 趙強(qiáng) (2007年5月22日)
杭州樓市正從平穩(wěn)調(diào)整走向快速?gòu)?fù)蘇上周，我們前往杭州調(diào)研了幾家當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，通過(guò)一系列的訪談和交流活動(dòng)，我們得出了幾點(diǎn)深刻的感受：第一、杭州樓市正從平穩(wěn)調(diào)整走向快速?gòu)?fù)蘇；第二、歷經(jīng)幾次政策調(diào)整之后，浙系地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的信心正在恢復(fù)；第三、經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和積累，浙江已經(jīng)出現(xiàn)了一批優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)幾年內(nèi)這些公司將先后登陸資本市場(chǎng)。
四大因素支持市場(chǎng)需求對(duì)于支持杭州樓市需求方面的因素，受訪者們將其歸納成以下幾個(gè)方面：第一、財(cái)富聚集效應(yīng)。浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)之發(fā)達(dá)已是眾所周知的事實(shí)，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為了全省老百姓置業(yè)投資的首選。第二、人口年齡結(jié)構(gòu)因素。最近幾年杭州也存在著年青人結(jié)婚生育高峰，帶來(lái)大量的剛性需求。第三、收入增長(zhǎng)效應(yīng)。過(guò)去兩年，杭州房?jī)r(jià)雖然處于調(diào)整期，但浙江的經(jīng)濟(jì)依然蓬勃發(fā)展。隨著人們收入的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)能力在增強(qiáng)。第四、股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。
去年以來(lái)的股票市場(chǎng)的持續(xù)牛市，又使富裕的浙江人的財(cái)富進(jìn)一步增值。
萬(wàn)科(000002)2006年4月萬(wàn)科才正式進(jìn)入杭州并拿下九堡地塊；2007年3月，萬(wàn)科收購(gòu)了南都其余的20%的股權(quán)，拉開(kāi)了全面進(jìn)軍浙江的序幕。去年底，萬(wàn)科又與本地開(kāi)發(fā)商坤和房產(chǎn)合作，共同拿下了城西的西溪蔣村地塊，標(biāo)志著萬(wàn)科在杭州的本土化進(jìn)程加速。目前，杭州萬(wàn)科擁有的在建項(xiàng)目共有6個(gè)。公司預(yù)計(jì)到07年底，杭州萬(wàn)科的可結(jié)算資源為310.04萬(wàn)平米。今明兩年杭州萬(wàn)科的計(jì)劃結(jié)算面積分別達(dá)到37萬(wàn)和51萬(wàn)平米，增長(zhǎng)119%和39%，計(jì)劃結(jié)算收入為28億和39億元，增長(zhǎng)260%和40%。可見(jiàn)，來(lái)自杭州地區(qū)的貢獻(xiàn)將是萬(wàn)科2007年的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。
中寶股份(19.06,0.27,1.44%)(600208)今年以來(lái)，中寶股份的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)在于內(nèi)部整合。銷(xiāo)售方面，5月份以來(lái)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況之好出乎公司意料。以杭州新湖香格里拉項(xiàng)目為例，獨(dú)幢別墅的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到700-800萬(wàn)元/套，單價(jià)達(dá)到了18000-20000元/平米。值得一提的是，原南都良渚文化村項(xiàng)目的常務(wù)副總唐華明先生已經(jīng)加盟公司，這使中寶有如虎添翼之感。
廣宇集團(tuán)(002133)廣宇集團(tuán)目前在杭州正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目?jī)H有西城年華一項(xiàng)。2005年項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，公司堅(jiān)持“高品質(zhì)、高定價(jià)”的策略起價(jià)為8000元/平米。目前，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了8500元/平米，除了三期的5、8、10幢尚未推出之外，在售部分的銷(xiāo)售率超過(guò)了70%。
上周，我們前往杭州調(diào)研了幾家當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以了解市場(chǎng)概況及企業(yè)動(dòng)態(tài)。我們先后拜訪了浙江萬(wàn)科南都公司的中層管理人員沈彬及高軍先生、中寶股份(600208)總經(jīng)理林俊波女士、廣宇集團(tuán)(002133)副總裁程大濤先生、萊茵置業(yè)(14.20,0.17,1.21%)(000558)董事長(zhǎng)高繼勝先生。此外，我們還拜訪了中房指數(shù)研究院杭州分院的首席代表張志杰先生。
通過(guò)一系列的訪談和交流活動(dòng)，我們得出了幾點(diǎn)深刻的感受：第一、杭州樓市正從平穩(wěn)調(diào)整走向快速?gòu)?fù)蘇；第二、歷經(jīng)幾次政策調(diào)整之后，浙系地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的信心正在恢復(fù)；第三、經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和積累，浙江已經(jīng)出現(xiàn)了一批優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，未來(lái)幾年內(nèi)這些公司將先后登陸資本市場(chǎng)。
杭州樓市正從平穩(wěn)調(diào)整走向快速?gòu)?fù)蘇在這次杭州之行之前，我們已經(jīng)看到了一些顯示長(zhǎng)三角樓市加快復(fù)蘇的數(shù)據(jù)(參見(jiàn)5月8日發(fā)表的《投資房?jī)r(jià)雙反彈，發(fā)改委薦調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策》行業(yè)月報(bào))。
這次調(diào)研之后，我們又得到了進(jìn)一步佐證的數(shù)據(jù)和信息：第一、據(jù)萬(wàn)科南都營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理沈彬的介紹，杭州樓市的新房成交量正在逐步增加。目前，月成交套數(shù)已經(jīng)接近5000多套的歷史峰值記錄，而去年大多數(shù)月份的成交量?jī)H在3000套/月以下的水平徘徊；第二、中寶股份的林總也表示“沒(méi)想到最近房子這么好賣(mài)，都不用打廣告”；第三、我們?cè)趶V宇集團(tuán)的西城年華項(xiàng)目售樓處，也發(fā)現(xiàn)了看房者絡(luò)繹不絕的現(xiàn)象。由于行程關(guān)系，我們無(wú)法親身經(jīng)歷5月18日開(kāi)幕的杭州房展會(huì)，但火爆場(chǎng)面已經(jīng)不難想象。
圖1、杭州市住宅特征價(jià)格指數(shù)
對(duì)于支持杭州樓市需求方面的因素，受訪者們將其歸納成以下幾個(gè)方面：第一、財(cái)富聚集效應(yīng)。浙江省的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)之發(fā)達(dá)已是眾所周知的事實(shí)，“藏富于民”是對(duì)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和特征的最佳概括。另一方面，作為省會(huì)城市，杭州又具備吸納人才和資本的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。除了寧波、紹興等少數(shù)城市，杭州對(duì)于浙江省內(nèi)其他市縣的老百姓具有難以替代的吸引力。因此，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為了全省老百姓置業(yè)投資的首選。第二、人口年齡結(jié)構(gòu)因素。與其他地區(qū)一樣，最近幾年杭州存在著年青人結(jié)婚生育高峰，帶來(lái)大量的所謂剛性需求。第三、收入增長(zhǎng)效應(yīng)。過(guò)去兩年，杭州房?jī)r(jià)雖然處于調(diào)整期，但浙江的經(jīng)濟(jì)依然蓬勃發(fā)展。
隨著人們收入的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)的可負(fù)擔(dān)能力在增強(qiáng)。第四、股市上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)。從全國(guó)范圍來(lái)看，浙江人的投資意識(shí)和能力顯然是領(lǐng)先的。去年以來(lái)的股票市場(chǎng)的持續(xù)牛市，又使富裕的浙江人的財(cái)富進(jìn)一步增值。于是，一些先從股市獲利的人又把目光轉(zhuǎn)移到了樓市。
從供給方面來(lái)看，即使是在這幾年宏觀調(diào)控期間，杭州的土地供應(yīng)量一直都較為平穩(wěn)，每年大約維持在4000畝上下的水平(不包括下屬地級(jí)市)，這與市區(qū)每年300萬(wàn)平米的銷(xiāo)售量大體匹配。另外，杭州是較早實(shí)行土地招拍掛的城市，不存在大量囤積土地的現(xiàn)象。隨著這幾年的調(diào)整消化，開(kāi)發(fā)商手中早期拿到的低成本土地也幾近消耗完畢。隨著土地成本的推高，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)能力也受到限制，這也封殺了房?jī)r(jià)下跌的空間。
與上海相比，雖然兩地的樓市具有某些共同點(diǎn)，但也存在著一些明顯的差別：
第一、杭州的外來(lái)購(gòu)房群體以本省人為主，這些群體的財(cái)富主要來(lái)自家族經(jīng)商所得，購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)；第二、與上海相比，浙江的“貧富落差感”相對(duì)不是那么強(qiáng)；第三、在對(duì)待中央的調(diào)控政策方面，杭州的作法更加低調(diào)務(wù)實(shí)。政府通過(guò)規(guī)劃“一主三副六組團(tuán)”、修建快速公交路等方式，增加有效的土地供應(yīng)。總體上看，杭州在住房問(wèn)題上的矛盾不如上海那么尖銳。
2007，浙系地產(chǎn)商再次上路通過(guò)這次調(diào)研，我們?cè)黾恿藢?duì)浙江本地地產(chǎn)商的了解。“產(chǎn)品主義、異地?cái)U(kuò)張、信心恢復(fù)、改制上市”，這些主題詞概況了我們對(duì)浙系地產(chǎn)商的初步印象。
根據(jù)浙江萬(wàn)科南都沈彬先生的介紹，浙江開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主義的特點(diǎn)還是比較明顯的。浙系地產(chǎn)商對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注和品質(zhì)的追求，與粵系地產(chǎn)商大規(guī)模開(kāi)發(fā)和注重成本控制的特點(diǎn)形成鮮明對(duì)照。在這些企業(yè)中，綠城和濱江是其中的代表。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，在這些方面，即使是對(duì)于萬(wàn)科這類(lèi)領(lǐng)先企業(yè)而言，浙系地產(chǎn)商身上也有可學(xué)之長(zhǎng)處。
其次，出乎我們的意料的是，浙江地產(chǎn)商的全國(guó)性擴(kuò)張也早就開(kāi)始了。除了已經(jīng)上市的綠城、新湖以外，杭州的金都、國(guó)際嘉業(yè)、蕭山的開(kāi)元、眾安、寧波的銀億、紹興的金昌，都已經(jīng)進(jìn)入了跨區(qū)域發(fā)展的階段。在去年中房指數(shù)研究院評(píng)選的全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，來(lái)自浙江的地產(chǎn)商就有14家。
隨著市場(chǎng)的復(fù)蘇，本地地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的信心也正在快速恢復(fù)。市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，在今年杭州的土地招拍掛過(guò)程中，地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)將再趨激烈，地價(jià)也有可能再創(chuàng)新高。同時(shí)，隨著銷(xiāo)售的回暖和人氣的復(fù)蘇，下半年開(kāi)發(fā)商的提價(jià)和惜售行為也有可能再度出現(xiàn)。
最后，在浙江的房地產(chǎn)公司中，民營(yíng)企業(yè)的比例也相當(dāng)之高。除了綠城、新湖等白手起家的民企以外，類(lèi)似于廣宇集團(tuán)這類(lèi)的國(guó)企改制的企業(yè)也非常之多。
因此，從激勵(lì)機(jī)制的角度看，浙江地產(chǎn)商也是頗具活力的一族。最近一段時(shí)間，受綠城、廣宇集團(tuán)上市的影響，浙江地產(chǎn)商的上市意愿也非常強(qiáng)烈。有消息稱(chēng)，開(kāi)元、濱江、金都、坤和、眾安、耀江等地產(chǎn)商都有IPO和借殼上市的設(shè)想。
相關(guān)上市公司動(dòng)態(tài)萬(wàn)科(000002)
萬(wàn)科在浙江的發(fā)展歷程雖然直到2006年4月萬(wàn)科才正式進(jìn)入杭州，但其對(duì)杭州市場(chǎng)的研究和關(guān)注始于2003年。由于對(duì)外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的估計(jì)不足和對(duì)快速上漲的土地成本的顧慮，萬(wàn)科錯(cuò)過(guò)了進(jìn)入杭州的最佳時(shí)機(jī)。直到2006年5月，萬(wàn)科在江干區(qū)以4.76億元的價(jià)格一舉拿下兩幅土地(九堡項(xiàng)目)，才宣告正式進(jìn)入杭州。2006年6月，萬(wàn)科二次收購(gòu)南都；2007年3月，萬(wàn)科收購(gòu)了南都其余的20%的股權(quán)，拉開(kāi)了全面進(jìn)軍浙江的序幕。去年底，萬(wàn)科又與本地開(kāi)發(fā)商坤和房產(chǎn)合作，共同拿下了城西的西溪蔣村地塊，標(biāo)志著萬(wàn)科在杭州的本土化進(jìn)程又邁出一大步。
對(duì)南都的整合南都房產(chǎn)成立于1993年，曾經(jīng)是杭州市場(chǎng)上一個(gè)廣受社會(huì)各界贊譽(yù)的優(yōu)秀品牌企業(yè)。在迄今為止13年的發(fā)展歷程中，南都房產(chǎn)開(kāi)發(fā)了南都花園、德加公寓、白馬大廈等一系列高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，南都以其對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的專(zhuān)注，獲得了消費(fèi)者的信任，從而建立了自身的品牌形象。2004年，南都房產(chǎn)的控制人周慶治與當(dāng)時(shí)的總裁許廣躍在一些重大問(wèn)題上發(fā)生了分歧。最終，許廣躍離開(kāi)公司并帶走了一些核心團(tuán)隊(duì)，對(duì)南都的發(fā)展造成了重大的打擊。這個(gè)事件的發(fā)生，為萬(wàn)科后來(lái)收購(gòu)南都打下了伏筆。
2006年，萬(wàn)科控股南都之后，將杭州萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)與南都的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了融合，成立了浙江萬(wàn)科南都公司。原南都房產(chǎn)總裁王海光擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，總經(jīng)理為來(lái)自上海萬(wàn)科的丁健，原南都房產(chǎn)的四位副總裁中，兩位留任。項(xiàng)目方面，除了將義烏項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給離職的原南都高管、長(zhǎng)沙項(xiàng)目劃歸萬(wàn)科深圳公司管轄之外，浙江萬(wàn)科南都接管了南都所留下的所有項(xiàng)目。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，萬(wàn)科基本上沿用原來(lái)南都的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃，只是在銷(xiāo)售等后端做一些改進(jìn)。總體上，萬(wàn)科與南都的整合實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)交接，制度與規(guī)范方面又得到逐步完善和提升，內(nèi)部管理日趨正軌。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況目前，杭州萬(wàn)科擁有的在建項(xiàng)目共有6個(gè)。公司預(yù)計(jì)，到07年底，杭州萬(wàn)科的可結(jié)算資源為310.04萬(wàn)平米。從可結(jié)算資源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，未售現(xiàn)房高達(dá)26萬(wàn)平米，占到9%，比例偏高。公司的解釋是，由于南都房產(chǎn)原先的開(kāi)發(fā)策略是“全面開(kāi)工”，不太注重項(xiàng)目的分期。所以，當(dāng)項(xiàng)目竣工后，現(xiàn)房的比重較大。
此外，杭州市場(chǎng)的調(diào)整，也是一方面的因素，這在濱江板塊的逸天廣場(chǎng)項(xiàng)目上表現(xiàn)得較為明顯。
從今明兩年的計(jì)劃來(lái)看，杭州萬(wàn)科的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)。2006年，杭州萬(wàn)科僅有兩個(gè)項(xiàng)目在售，今年將增加到6個(gè)。今明兩年的計(jì)劃結(jié)算面積分別達(dá)到37萬(wàn)和51萬(wàn)平米，增長(zhǎng)119%和39%，計(jì)劃結(jié)算收入為28億和39億元，增長(zhǎng)260%和40%。可見(jiàn)，來(lái)自杭州地區(qū)的貢獻(xiàn)將是萬(wàn)科2007年的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。
各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本情況良渚文化村項(xiàng)目該項(xiàng)目位于杭州北部的余杭地區(qū)，距杭州市中心17公里，是我國(guó)第一個(gè)多種功能復(fù)合的原創(chuàng)性近郊小鎮(zhèn)。項(xiàng)目規(guī)劃中包括良渚文化博物館、五星級(jí)的良渚國(guó)際度假酒店、多形態(tài)住宅、學(xué)校、醫(yī)院、零售等配套設(shè)施。項(xiàng)目建設(shè)用地占地面積達(dá)到5031畝，加上公司租賃原生態(tài)山地，實(shí)際控制用地近萬(wàn)畝。目前該項(xiàng)目在產(chǎn)品售價(jià)和影響力方面都超過(guò)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和其它區(qū)域的同類(lèi)項(xiàng)目。項(xiàng)目的住宅部分分為白鷺郡、竹徑茶語(yǔ)、陽(yáng)光天際、綠野花語(yǔ)、金色水岸等多個(gè)組團(tuán)。其中，白鷺郡北和竹徑茶語(yǔ)已基本售完，目前在售的白鷺郡東(公寓)價(jià)格接近6000元/平米，而排屋的售價(jià)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)元/平米。
逸天廣場(chǎng)逸天廣場(chǎng)位于錢(qián)塘江南岸的濱江板塊，是一個(gè)由精裝修高層公寓、服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓三種物業(yè)類(lèi)型構(gòu)成的功能復(fù)合型現(xiàn)代社區(qū)。最近幾年，濱江板塊的土地供應(yīng)量較大，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售形成壓力。由于戶型偏大，該項(xiàng)目仍有較多的現(xiàn)房，單方售價(jià)不到9000元。
威尼斯水城項(xiàng)目位于蕭山湘湖旅游度假核心區(qū)，是杭州休閑博覽會(huì)的主會(huì)場(chǎng)，是一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目原由南都房產(chǎn)與宋城房產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)，南都方面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。該項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)在于周邊自然環(huán)境好，離蕭山老城區(qū)也不遠(yuǎn)，目前的公寓售價(jià)已經(jīng)超過(guò)了7000元/平米，大湖區(qū)的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10000元/平米。不過(guò)，由于交房周期長(zhǎng)、配套設(shè)施滯后，該項(xiàng)目的現(xiàn)房比例也偏高。
魅力之城項(xiàng)目杭州城東江干區(qū)的九堡鎮(zhèn)，是萬(wàn)科進(jìn)入杭州后通過(guò)招拍掛獲得的第一個(gè)項(xiàng)目。由于當(dāng)時(shí)正處宏觀調(diào)控期，其他開(kāi)發(fā)商的觀望心態(tài)濃厚，所以萬(wàn)科幾乎未遇對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從拿地到預(yù)售僅用了11個(gè)月的時(shí)間，貫徹了萬(wàn)科加速周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)策略。由于該項(xiàng)目是杭州市第一個(gè)90/70項(xiàng)目，所以銷(xiāo)售情況相當(dāng)不錯(cuò)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售了182套。
佑圣項(xiàng)目該項(xiàng)目是南都與杭房企合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，位于市中心的核心地段，位置優(yōu)越。
項(xiàng)目以LOFT為住，售價(jià)在17000-18000元/平米左右。
西溪項(xiàng)目該項(xiàng)目是杭州市06年推出的最大規(guī)模的住宅用地，萬(wàn)科聯(lián)手當(dāng)?shù)氐膶?shí)力開(kāi)發(fā)商坤和于06年12月以14.52億的價(jià)格拍得該幅土地。項(xiàng)目位于杭州西南西溪濕地蔣村板塊，周邊自然環(huán)境較好。合作雙方成立合資公司——萬(wàn)科坤和置業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的運(yùn)作，但實(shí)際運(yùn)作由萬(wàn)科方面獨(dú)立操作。除了按比例分享利潤(rùn)以外，萬(wàn)科還將向項(xiàng)目公司收取收入的3.8%的品牌輸出管理費(fèi)。
中寶股份(600208)
管理系統(tǒng)的整合今年以來(lái)，中寶股份內(nèi)部管理的重點(diǎn)在于整合。與萬(wàn)科采取的高度專(zhuān)業(yè)分工的方式不同，中寶股份實(shí)行的是高度扁平化的管理架構(gòu)。總部賦予項(xiàng)目一線經(jīng)理高度的自主決策權(quán)，總部的職能部門(mén)并不直接領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司的各塊職能，而只是起到對(duì)總經(jīng)理的參謀作用。項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、采購(gòu)、建設(shè)和銷(xiāo)售。相應(yīng)地，總部設(shè)立設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)和營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)專(zhuān)業(yè)管理中心，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行控制。財(cái)務(wù)控制方面，各項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)主管由總部委派，大額合同實(shí)行董事長(zhǎng)與總經(jīng)理“雙簽制”。
在激勵(lì)機(jī)制方面，公司實(shí)行所謂的“低工資、高期權(quán)”的薪酬體系。項(xiàng)目經(jīng)理的收入與項(xiàng)目的投資收益直接掛鉤。公司成立十年多來(lái)，尚未出現(xiàn)一例項(xiàng)目經(jīng)理的道德風(fēng)險(xiǎn)事件，項(xiàng)目經(jīng)理的穩(wěn)定率高達(dá)90%。
對(duì)于未來(lái)的投資方向，公司正在考慮未來(lái)投資一些新的領(lǐng)域和項(xiàng)目。公司大股東——新湖控股目前已經(jīng)涉足金融和資源領(lǐng)域的投資，包括控股了湘財(cái)證券。
項(xiàng)目銷(xiāo)售公司透露，5月份以來(lái)各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況之好出乎公司意料。以杭州新湖香格里拉項(xiàng)目為例，獨(dú)幢別墅的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到700-800萬(wàn)元/套，單價(jià)達(dá)到了18000-20000元/平米。聯(lián)體別墅的售價(jià)也達(dá)到了250萬(wàn)元/套左右，銷(xiāo)售單價(jià)也達(dá)到了8000元/平米。與萬(wàn)科南都的項(xiàng)目相比，香格里拉的戶型更大、定位更高，客戶感受到的品質(zhì)感更強(qiáng)，從而形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。值得一提的是，原南都良渚文化村項(xiàng)目的常務(wù)副總唐華明先生已經(jīng)加盟公司，并擔(dān)任新湖香格里拉項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人。這對(duì)公司而言，有如虎添翼之感。
融資關(guān)于定向增發(fā)方案，4月份公司已將相關(guān)材料報(bào)送證監(jiān)會(huì)審核，若通過(guò)定價(jià)將采用詢(xún)價(jià)方式，并遵循所謂的“三個(gè)孰高”原則。
項(xiàng)目投資及開(kāi)發(fā)方面，公司上半年的精力主要放在加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上。售房所得的現(xiàn)金全部用于現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)。下半年，進(jìn)入銷(xiāo)售階段的項(xiàng)目將明顯增多，公司將考慮新項(xiàng)目的獲取。目前，公司總部的可投資的項(xiàng)目來(lái)源和線索較多，包括其他地產(chǎn)公司擬轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。
廣宇集團(tuán)(002133)
市場(chǎng)地位在這次調(diào)研過(guò)程中，我們聽(tīng)到了對(duì)于廣宇集團(tuán)截然不同的評(píng)價(jià)：在當(dāng)?shù)厥忻裥哪恐校瑢?duì)廣宇集團(tuán)的實(shí)力和口碑仍記憶猶新。但是，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廣宇在杭州的影響力已經(jīng)日見(jiàn)衰弱，已被排除在當(dāng)?shù)匾痪�地產(chǎn)商的行列之外。我們認(rèn)為，造成這個(gè)局面的主要原因是公司在2000年進(jìn)行的改制及2004年開(kāi)始的上市籌備，資本的減少及為滿足上市要求的負(fù)債率，公司壓縮了開(kāi)發(fā)規(guī)模。這兩次的收縮，客觀上使得公司錯(cuò)過(guò)了大好的發(fā)展機(jī)遇。
項(xiàng)目銷(xiāo)售情況廣宇集團(tuán)目前在杭州正在銷(xiāo)售的項(xiàng)目?jī)H有西城年華一項(xiàng)。該項(xiàng)目位于杭州市的西北角，與余杭交界處。周邊有浙江大學(xué)紫金港校區(qū)，周邊的在建項(xiàng)目有耀江文鼎苑等。該項(xiàng)目為高層住宅，共有14幢。項(xiàng)目分三期建設(shè)，一期的1、2、3、6和7幢將于今年底前交付；二期的11、12、13、14幢將在2008年底前交付，其余的為三期，將在09年交付。銷(xiāo)售方面，2005年該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)，正值第一次房地產(chǎn)政策調(diào)控，但公司堅(jiān)持不降價(jià)，而是采取“高品質(zhì)、高定價(jià)”的方式，當(dāng)時(shí)起價(jià)為8000元/平米，明顯高于周邊樓盤(pán)。目前，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到了8500元/平米，除了三期的5、8、10幢尚未推出之外，在售部分的銷(xiāo)售率超過(guò)了70%。
根據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，不久前杭州本地開(kāi)發(fā)商協(xié)安通過(guò)拍賣(mài)拿下相鄰地塊，樓面地價(jià)達(dá)到5098元/平米，預(yù)計(jì)建成后的單方成本就要超過(guò)8500元，這預(yù)示著西城年華的售價(jià)還有進(jìn)一步提升的空間。
投資物業(yè)的概況我們參觀了公司在杭州的三處投資物業(yè)。總體上看，這些物業(yè)的地理位置都處于市中心，建筑的品質(zhì)較好。
主要結(jié)論通過(guò)這些調(diào)研，我們得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：
第一、我們對(duì)杭州乃至浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，成交恢復(fù)和房?jī)r(jià)上漲乃大勢(shì)所趨；第二、相關(guān)上市公司無(wú)疑將受惠于此。公司未來(lái)幾年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和資產(chǎn)價(jià)值有必要進(jìn)行重新估計(jì)；我們將根據(jù)下半年的銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)整。，第三、萬(wàn)科(000002)和中寶股份是其中的領(lǐng)先者。現(xiàn)在看來(lái)，萬(wàn)科收購(gòu)南都的機(jī)會(huì)把握正當(dāng)其時(shí)，而且杭州萬(wàn)科的本地化戰(zhàn)略得到迅速實(shí)施；中寶股份(600208)在浙江二三線城市的滲透性無(wú)人可比，靈敏的商業(yè)嗅覺(jué)和當(dāng)?shù)厝嗣}，將給股東帶來(lái)更多的投資和資本增值的機(jī)會(huì)。
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