事件：
前天，G中寶（600208）發布公告：公司原第一大股東將所持公司股份轉讓給第二大股東—浙江新湖集團，同時公司計劃向新湖集團定向增發13億股A股，以不超過40億元的代價收購新湖集團在全國范圍內主要的16家房地產子公司的股權。
迅速崛起的浙系地產商
眾所周知，長江三角洲地區是1998年以來這一輪房地產熱潮中表現較為突出的地區，這也催生出了一批快速崛起的“浙系”房地產開發商。其中，浙江綠城、新湖集團、南都集團、證大集團、中凱集團等都是其中的佼佼者。這些企業的成功秘訣在于其具有敏銳地發現市場機會的嗅覺，以及較強的項目開發和執行能力。與其快速成長形成鮮明對照的是，浙商歷來低調務實的作風，使得資本市場對其實力缺乏基本的了解。不過，最近隨著綠城中國（3900.HK）率先在香港發行H股上市，掀起了浙系地產商登陸資本市場的序幕。無疑，新湖集團的這次的買殼上市將上演又一出轟動的處子秀。
新湖集團，快速崛起的優質地產商
根據公告披露的資料，浙江新湖集團成立于1994年，是一家企業信用等級連續10年被評為AAA級的規范運作的房地產公司。房地產是新湖集團最主要的核心產業，公司目前在杭州、上海、蘇州、溫州等全國十幾個城市進行房地產開發，項目的總建筑面積超過了1000萬平米。公司曾獲得“全國公認的浙江房地產著名企業”、“中國百佳著名地產品牌企業”、“中國房地產品牌企業”等榮譽。
實際上，我們對新湖集團的情況早有耳聞。幾年前，新湖集團通過買殼上市重組新湖創業（600840）之時，我們曾經拜訪過上海新湖房產公司的相關人士。我們了解到，新湖集團是從溫州瑞安起家的民營企業，在當地完成了企業的初創和資本積累之后，新湖開始進入浙江省的其他城市，并在杭州郊區拿下了大塊開發成片土地。2002年，公司進入上海，一舉拿下了普陀區重大的舊城改造項目——東新路光復西路地塊，即現在的新湖明珠城。與此同時，公司還順勢進入了全國多個二、三線城市，快速完成了土地儲備和全國性擴張。在產品開發方面，新湖的產品品質在業內也處于較高的水準，尤其在溫州當地樹立了較好的口碑。在我們的印象中，和浙江綠城一樣，新湖房產也是在浙江省房地產開發商中的排名也居于前五位。
大重組體現了新湖集團的魄力和思路
在這次重組的預案中，除了新湖創業（600840）正在開發的項目以外，新湖集團幾乎把其所擁有的所有房地產開發業務都注入了G中寶，可見其資本運作的決心和魄力。實際上，在業務運作方面，新湖集團歷來不乏標新立異之舉。較為知名的事件包括上海新湖通過拍賣冠名軌道明珠線、新湖明珠城推出售后兩年內可退房等營銷案例。我們認為，新湖集團這次把所有的房地產業務注入，突顯其做大做強上市公司的決心。
估值雖然困難，但現價仍值得一博
由于公告所披露的信息較少，因此全面準確評估G中寶未來的價值幾乎不可能。但是，我們仍然愿意幫助投資者理解G中寶未來市值提升的可能和潛力。我們的邏輯和推理如下：
第一、這次重組的實質是新湖集團的股東以資產換取G中寶的股份，而并不涉及現金交易。值得提醒的是，在增發完成之后的16.13億股股份中，新湖集團的股東將持有13.79億股，占85%，處于絕對控股地位。因此，資產注入的定價高低與大股東的利益不大。在正常的邏輯之下，新湖集團與其高價將資產套現，不如意在長遠；
第二、大股東認購的價格為公告前20日的均價，我們計算的結果是3.28元/股，當前股價溢價28%。換言之，如果不考慮中寶原有資產的因素（因為不排除進一步置換的可能性）相應的市凈率為1.3倍 。目前，萬科和金地集團的市凈率分別2.5和1.9倍，其他具有重組預期公司就更高了；
第三、完成收購之后，從土地儲備面積的角度來看，G中寶的土地儲備接近了萬科去年底的水平，而略高于即將上市的保利地產、金地集團、招商地產等其他幾家優質地產股當時的儲備。中小型公司方面，億城、棲霞的土地儲備不過100多萬平米。因此，從土地儲備的規模來推測，G中寶未來的收入和市值一定不低；
第四、在收購公告中，公司預期置入的地產業務在2006和2007年將分別產生2億和4億元以上的凈利潤，以增發13億股股本計算，相當于每股0.15和0.30元，即使是考慮了中寶原來的股本，07年的每股收益也在0.25元以上。而且根據我們的經驗，公司在做盈利預測時往往會偏向保守。從注入資產的土地儲備規模來看，盈利和土地儲備也不成比例，（萬科和保利去年底的土地儲備面積分別是1209萬平米和887萬平米，而兩家公司的凈利潤分別是13.5億和4億多元，而新湖擁有接近的土地儲備，到06年的凈利潤才2億多，這暗示其大多數項目可能仍處在投入期）這預示著公司未來的業績仍有可能保持高速的增長。
綜合以上的分析，我們認為G中寶當前的股價并不算高，我們強烈建議投資者關注這家未來A股市場中的“地產大玩家”。同時，我們認為新湖創業（600840）將來的處境將變得尷尬，其在集團中的地位將弱化。這種情形，有點類似于世茂股份（600823）在世茂房地產（0813.HK）上市之后所處的境遇。
|
